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国家出台更为严厉的楼市调控政策
“当前房地产调控已经到了关键时期,必须继续坚持调控不动摇。”近日来中央主流媒体持续释放房地产市场调控信号。而这几天,随着杭州楼市交易量不断上涨、开发商忙着出货,即将调控的消息也在坊间不胫而走。昨晚中央政府门户网站上一则《国家有关部委近日分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨》的消息证实了这一信号:一系列更严厉的楼市调控政策已经出台。

据了解,这一系列措施主要是在今年4月出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)的基础上出台的,主要包括各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策、切实增加住房有效供给、加大住房交易市场检查力度等,涉及金融、税收、国土等多个部门。值得关注的是:这一系列措施虽然与“国十条”基调相同,但无论从措辞还是实际措施力度都要更为严厉。

对比前后两次出台的政策,后者至少从七个方面进一步加强了调控力度。

一、取消了首套房

及90方以下小户型的优惠

“国十条”中要求“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于30%”,也就是说,首次购房或者是购买90平方米以下小户型的家庭贷款首付可以不用交这么高的比例。

但根据近日出台的相关政策,有关部委要求对贷款购买商品住房首付款比例调整到30%及以上。很明显,提高了购房贷款首付门槛。

二、进一步强调消费性贷款管理

相比“国十条”,新出台的政策对住房信贷政策更为严格,例如措辞上就增加了“严格执行”第二套住房贷款首付比例不低于50%等字眼;并在“国十条”要求的“人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理”的基础上,增加了“禁止用于购买住房”的严格规定。

三、再度明确了暂停

第三套及以上住房贷款

4月份出台的“国十条”对第三套及以上住房贷款只提出了提高首付比例和贷款利率的要求,只是对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”要求“商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。随后,进一步紧缩的金融政策出台了,今年8月杭州各大商业银行就接到银监会“建议”,暂停发放第三套房贷,虽然暂停,但不排除松动的可能。而最新的政策则是以一种明令禁止的口吻提出“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”,杜绝了一切可能性。

四、加强对地方政府的监管力度

如果说,“国十条”中对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”提出“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”的要求还相对和缓,那么新政策中要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任”,措辞要严格许多。

五、调整房地产相关税收优惠政策

“国十条”出台后,虽然对楼市进行了力度空前的调控,但有一点可以肯定,在税收政策上并没有出现较大的调整,顶多是调控政策后不断传出要出台房产税的消息引人关注。最新的调控政策则在这方面做了较大的调整。

首先就调整了住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。昨天财政部出台《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》,要求10月1日开始执行“购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的,契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税”,除了从严提出首套房才能契税减半外,还取消了改善型购房者减免个人所得税的优惠。而目前杭州市在执行的契税优惠政策是只要购买小户型房产,都有契税减半的优惠。这一政策的调整必将直接增加房产交易的成本。

六、重提房产税

新政中再度提到了房产税,要求“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国”,虽然这一政策总被人认为“雷声大、雨点小”,这次的重申也更多地被看成是政府的“一种姿态与警示”,但“深圳、杭州可能率先执行房产税”等小道消息络绎不绝,多少可以想见:如果房产税来了,杭州很可能是离它最近的其中之一。

七、加大了对违规企业的处罚力度

为了加强市场监管力度,“国十条”中就明确“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格……”而新政中则提出“对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期”,将企业在土地等方面的行为加入到违法违规之列,并采用更多的手段来加大处罚力度。

毫无疑问,昨晚低调推出的一系列调控新政是“国十条”的升级加强版,算得上是更猛烈的调控。相对应的是,杭州楼市正经历着强劲复苏,进入九月之后,主城区的日成交基本每天维持在200套以上;而接下来,更汹涌的一波开盘潮将到来,据不完全统计,从昨天到10月2日短短4天时间里,杭州市区就有柠檬郡、景海湾、阳光国际、阳光景台、翡翠城、西溪诚园、栖溪公馆、金岸提香、东湾、朗郡、桦枫居等十几个楼盘集中开盘,上千套房源面市。有开发商对记者坦言,加快销售节奏是为了赶在更为严厉的调控政策到来之前尽量多地“出货”,而昨天新政的出台,印证了这样的担心。面对政府更为强劲的调控,市场会受到怎样的影响,我们拭目以待。
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